Mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bringen Klarheit bei einer Frage, die Immobilienkäufer schnell mehrere Tausend Euro kosten kann: Wer muss den Makler bezahlen – und was passiert, wenn die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Provision nicht eingehalten werden? Unter bestimmten Voraussetzungen können Käufer eine bereits gezahlte Courtage sogar vollständig zurückverlangen.

Im Mittelpunkt steht das seit Ende 2020 geltende Maklerrecht für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Es soll insbesondere verhindern, dass Verkäufer einen Makler beauftragen und dessen Kosten anschließend vollständig auf private Käufer abwälzen.

Verkäufer können Provision nicht einfach weiterreichen

Hat ausschließlich eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere Seite nur unter bestimmten Bedingungen an den Kosten beteiligt werden. Nach § 656d BGB muss die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Die Regelung greift bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

Auch bei einer Doppelbeauftragung gelten klare Vorgaben: Verlangt der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision, müssen sich beide Seiten grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.

Für Immobilienkäufer lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Provisionsvereinbarung. Entscheidend ist nicht allein, welcher Prozentsatz auf der Rechnung steht, sondern auch, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat und welche Zahlungsverpflichtung für die andere Seite besteht.

BGH stoppt Umgehung über niedrigeren Kaufpreis

Besonders interessant ist eine Entscheidung des BGH zu einem Modell, bei dem der Kaufpreis einer Immobilie reduziert wurde und die Käufer dafür eine Zahlung unmittelbar an den Makler leisten sollten. Nach Auffassung des Gerichts ließ sich damit die gesetzlich vorgeschriebene Kostenverteilung nicht umgehen.

Der entscheidende Punkt: Verstößt eine solche Vereinbarung gegen § 656d BGB, wird sie nicht einfach auf den zulässigen Provisionsanteil reduziert. Die entsprechende Vereinbarung kann insgesamt unwirksam sein. Bereits ohne Rechtsgrund gezahlte Maklerkosten können dann grundsätzlich vollständig zurückgefordert werden.

Damit kann finanziell ein erheblicher Unterschied entstehen. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro entsprechen bereits 3,57 Prozent Courtage 14.280 Euro.

Auch die Form des Maklervertrags zählt

Ein weiterer möglicher Ansatzpunkt ist die Form des Vertrags. Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen die gesetzlich vorgeschriebene Textform erfüllen. Ein klassischer Vertrag auf Papier ist dafür nicht zwingend erforderlich. Auch ein Austausch per E-Mail kann genügen, wenn daraus die wesentlichen Vertragsbestandteile eindeutig hervorgehen.

Bloß eine Immobilie anzufragen, zu besichtigen und anschließend zu kaufen, reicht dagegen nicht automatisch aus. Der BGH hat 2026 zudem klargestellt, dass auch bei elektronischer Kommunikation bestimmte formale Voraussetzungen eingehalten werden müssen.

Nicht jeder Immobilienkauf fällt unter diese Regeln

Die Entscheidungen bedeuten allerdings nicht, dass Käufer generell nur die Hälfte einer Maklerprovision tragen müssen. Die besonderen Vorschriften der §§ 656a bis 656d BGB beziehen sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der BGH entschied 2026 ausdrücklich, dass ein echtes Zweifamilienhaus nicht darunter fällt.

Wer in den vergangenen Jahren eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gekauft und eine hohe Maklercourtage übernommen hat, kann daher einen zweiten Blick auf Vertrag, Rechnung und Zahlungsaufteilung werfen. Entscheidend sind stets die konkreten Vereinbarungen. Die aktuelle Rechtsprechung zeigt jedoch deutlich: Eine gezahlte Maklerrechnung ist nicht automatisch rechtmäßig, nur weil sie beim Immobilienkauf zunächst akzeptiert und beglichen wurde.