Wer haftet beim Baugrundrisiko?

24.09.2019 | BAURECHT

Im Baugrund gibt es oft unerwartete Ereignisse. Allerdings haftet nicht in allen Fällen der Bauherr für die Mehrkosten des Baugrundrisikos. Faktoren wie Vertragsbedingungen und die Sorgfaltspflicht des Bauunternehmers fließen mit ein.

Häufig beinhaltet die Leistungsbeschreibung von Auftragnehmern zum geplanten Bau ein Baugrund-Gutachten. Hierbei kann der Vertrag zwischen Bauherr und Bauausführendem so verstanden werden, dass der Auftragnehmer anhand des Gutachtens seine Leistungen planen, anbieten und ausführen soll.

Entstehen aufgrund des Baugrund-Gutachtens bereits im Vorfeld höhere Kosten, als der Bauherr im Sinn hatte oder das Bauunternehmen nannte vor dem Gutachten niedrigere Baukosten, so trägt der Bauherr die Mehrkosten. Der Bauherr trägt auch im späteren Bauverlauf etwaige Mehrkosten, wenn das Gutachten beispielsweise wegen unsicherer Bodenbeschaffenheit Mehrkosten nicht ausschließen konnte. Dasselbe tritt ein, wenn es während des Baus zu nicht vorhersehbaren Komplikationen im Baugrund kommen sollte. Hier ist maßgeblich, was im Vertrag steht.

Den Bauunternehmer trifft keine Prüfungspflicht bezüglich des Baugrundes, wenn dieser aufgrund eines im Auftrag des Bauherrn fremd erstellten Gutachten keinen Anlass sieht, die Angaben dessen und die des Bauherrn anzuzweifeln.

Das bedeutet allerdings nicht, dass Auftragnehmer sorglos und rein nach Angaben des Bauherrn mit dem Bau beginnen sollten, vor allem dann nicht, wenn ihnen Mängel im Baugrund bekannt sind.

Der BGH entschied am 08.03.2012 (VII ZR 116/10) zugunsten eines Bauherrn, weil ein Bauunternehmer seinen vertraglichen Pflichten zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung gebotene Bodenuntersuchung nicht vorgenommen hatte und bei Abnahme des Hauses darauf sowie auf die damit verbundenen Risiken nicht hingewiesen hatte.

Wenn jedoch gar kein Bodengutachten vorliegt, dann trägt das Risiko der Auftragnehmer, denn er baut bewusst auf ungewissem Boden und nimmt mögliche Risiken und Gefahren wie beispielsweise spätere Risse am Haus mutwillig in Kauf. Dasselbe tritt ein, wenn der Auftragnehmer das Baugrund-Gutachten oder den Bau grob fahrlässig und vernachlässigend ausgeführt hat.

Die Gerichte entscheiden auch dann zugunsten des Bauherrn, wenn ein Auftragnehmer im Vorfeld keine ordnungsgemäße und gewissenhafte oder klare Kalkulation abgegeben hat, um vielleicht Mehrkosten alle Türen offen zu halten.

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