Für risikobewusste Menschen gehören Immobilien nach wie vor zu den wichtigsten Objekten im Anlageportfolio. Ob zur Eigennutzung oder zu Vermietungszwecken, Wohneigentum stellt eine beständige Investition dar. Der Wert von Immobilien hängt stark von deren Modernisierungsgrad ab. Sie wollen instand gehalten werden, um ihren Wert zu halten oder gar zu steigern. Dies wirft die Fragen nach den Möglichkeiten und Konditionen der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen auf.
Finanzierung der Modernisierung
Eine umfassende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme kann Kosten im fünfstelligen Bereich verursachen. Hierbei sind es gerade oft kleinere Arbeiten wie die Sanierung des Badezimmers, deren Kosten sich oftmals derart summieren, dass das Monatsbudget nicht mehr ausreicht. Spezielle Modernisierungskredite helfen in solchen Fällen bei der Finanzierung.
Funktion des Modernisierungsdarlehens
Die grundlegende Funktionsweise eines Modernisierungskredites entspricht den meisten anderen Kreditarten. Kreditnehmer erhalten eine festgelegte Kreditsumme von der Bank, die dafür Sollzinsen erhebt. Nachdem das Darlehen ausgezahlt wurde, wird es vom Kreditnehmer durch monatliche Zahlungen unter Berücksichtigung der Zinsen getilgt.
Eine Besonderheit eines solchen Darlehens besteht in seiner Zweckbindung. Der Kredit darf demnach ausschließlich gemäß der im Kreditvertrag festgelegten Richtlinien verwendet werden. Das heißt in diesem Falle zur Modernisierung von Immobilieneigentum. Hierbei werden die exakten Modernisierungsmaßnahmen im Allgemeinen im Vorfeld festgelegt, nicht jedoch nicht im Einzelnen festgelegt. Im Rahmen der Verwendung zu Modernisierungszwecke verfügen Kreditnehmer also frei über den Kredit.
Mit der Zweckbindung verknüpft sind meistens günstige Konditionen. Die Kreditzinsen dieser Darlehensform sind im Allgemeinen weit unter denen regulärer Ratenkredite. Weiterhin ist zu beachten, dass solche Darlehen in der Regel nur an Immobilienbesitzer vergeben werden. Mieter sind mangels Berechtigung, ohne Zustimmung bauliche Veränderungen an der Immobilie vorzunehmen, von der Kreditvergabe ausgeschlossen. Viele Banken fordern zudem auch, dass der Besitzer die zu modernisierende Immobilie auch selbst bewohnt.
Handelt es sich um höhere Darlehenssummen, können Kreditinstitute einen Eigenkapitalanteil verlangen. Dieser beläuft sich meist auf 20 bis 30 Prozent der anfallenden Kosten. Eine Hinterlegung von Sicherheiten fällt meist nicht an. Handelt es sich um sehr hohe Kreditsummen ist jedoch gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld angezeigt.
Worauf es bei der Modernisierungsfinanzierung zu achten gilt
Vor Aufnahme eines Modernisierungskredits gilt es, die Kosten exakt zu prognostizieren. Einerseits sollten Kreditnehmer ihren genauen Kapitalbedarf kennen und zum anderen verlangen die meisten Kreditinstitute einen fertigen Sanierungsplan, bevor sie Darlehen vergeben.
Ist der Finanzierungsbedarf geklärt, sollten verschiedene Darlehensangebote und deren Konditionen miteinander verglichen werden. Hier sind der Online-Vergleich und die Nutzung von Kreditrechnern lohnenswert. Entscheidungen betreffen etwa Kreditsumme, Laufzeiten und Zinssätze.
Der Kreditrahmen liegt bei Modernisierungsdarlehen in der Regel zwischen 10.000 und 50.000 Euro, bei Laufzeiten zwischen 12 und 120 Monaten. Die Laufzeit sollte in Abstimmung mit der Kredithöhe gewählt werden, so dass die monatlichen Rückzahlungsraten zu bewältigen sind. Zinssätze schwanken in dieser Kreditart stark, wobei die Sätze im Allgemeinen umso höher liegen, je länger die Laufzeit festgelegt ist.
Zusammenfassend ist bei der Kreditaufnahme auf Folgendes zu achten:
– Zweckbindung, durch die günstigere Konditionen als bei einem herkömmlichen Ratenkredit möglich sind
– Vereinbarung von Sondertilgungen: bestimmte Tilgungsvereinbarungen ermöglichen es, in guten Zeiten vorhandenes Budget zu einem Teil zur Tilgung des Kredits einzusetzen (ohne Vorfälligkeitsentschädigung )
– Steuerliche Absetzbarkeit: die Modernisierung vieler Bauten kann steuerliche geltend gemacht werden. Dies ist bis zu acht Jahre rückwirkend möglich.
Förderungen für energetische Modernisierungsmaßnahmen
Wer sich für eine Modernisierung im Sinne verbesserter Energieeffizienz entscheidet, kann staatliche Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen. Energetische Sanierung, etwa die Anschaffung einer energieeffizienten Heizung, wird von der staatlichen KfW-Bank unterstützt. Die Instandsetzung von Wohneigentum wird von dieser Förderbank unterstützt, wobei optimale Voraussetzungen vorliegen, wenn sich Kreditnehmer für energetische Modernisierung entscheiden. Diese Förderung ist einkommensunabhängig möglich und kann von jedem Eigentümer, Bauherren oder Käufer in Anspruch genommen werden.
Modernisierungskredite sind dank ihrer Zweckbindung eine kostengünstige Form der Finanzierung von Sanierungsarbeiten an Immobilien. Die Konditionen sind attraktiver als die des klassischen Ratenkredits. Bei der Wahl eines geeigneten Kredits sind im Vorfeld der genaue Kapitalbedarf, die benötigte Kreditsumme sowie Laufzeit und Zinssatz zu ermitteln. Sind energetische Sanierungsmaßnahmen geplant, so bietet die staatliche Förderung durch die KfW-Bank eine günstige Finanzierungslösung.
