Grundsätzlich ist der Neubau eines Hauses, aber auch eine bauliche Veränderung bestehender Gebäude genehmigungspflichtig. Das Genehmigungsverfahren ist in den einzelnen Landesbauordnungen (LBO) geregelt und hält für den Bauherren verschiedene Vorgehensweisen bereit.
Die Baugenehmigung als Grundvoraussetzung
Ist ein passendes Baugrundstück gefunden, muss vor Baubeginn bei der Bauaufsichtsbehörde ein Bauantrag gestellt werden. Der Bauantrag muss von einem Bauvorlagenberechtigten eingereicht werden und alle Unterlagen, Pläne und Berechnungen enthalten, die erforderlich sind, um zu prüfen, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht.
Entspricht das Bauvorhaben allen öffentlich-rechtlichen Vorgaben, so erteilt die Baubehörde die Baugenehmigung. Die Baugenehmigung stellt verbindlich die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens fest und ist Voraussetzung für den Beginn der baulichen Ausführung.
Der Bauvorbescheid als Wegweiser
Es gibt Baugrundstücke, bei denen die Bebaubarkeit im Vorfeld von dem Bauherrn und auch seinem Architekten nicht zuverlässig eingeschätzt werden kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder aber das geplante Bauvorhaben über die Vorgaben eines bestehenden Bebauungsplanes hinaus geht.
Es kann also vor dem Kauf eines Grundstückes oder vor Beginn kostenintensiver Planungen sinnvoll sein, einen Vorbescheid einzuholen, in dem festgestellt wird, ob das angedachte Bauvorhaben grundsätzlich möglich ist und mit der Erteilung der später noch zu beantragenden Baugenehmigung gerechnet werden darf. Die Prüfung des Bauvorhabens ist im Rahmen der Bauvorbescheids weniger umfangreich und damit kostengünstiger als eine Baugenehmigung.
Ein positiver Bauvorbescheid bestätigt die Zulässigkeit des Bauvorhabens hinsichtlich der überprüften Punkte und ist für die Erteilung der Baugenehmigung bindend. Mit dem Beginn der Bauausführung darf jedoch erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt ist.
Die Teilbaugenehmigung für Eilige
Ist das Bauvorhaben größer oder auch so komplex, dass damit zu rechnen ist, dass das Genehmigungsverfahren sehr lange dauert, kann eine Teilbaugenehmigung beantragt werden. Bei der Teilbaugenehmigung prüft die Baubehörde, ob das Gebäude grundsätzlich genehmigungsfähig ist und der zu genehmigende Teil des Bauwerks auch im Einzelnen den Vorschriften entspricht. Ist dies der Fall, erteilt sie eine Teilbaugenehmigung. Nach Erteilung der Teilgenehmigung darf mit der Bauausführung des genehmigten Teiles oder Gewerkes begonnen werden.
Die Ausnahme – genehmigungsfreie Bauvorhaben
Einige Bauvorhaben sind genehmigungsfrei. Auch wenn sich die LBOs hier im Einzelnen unterscheiden, so ist ihnen doch gemeinsam, dass für kleinere, bauaufsichtlich unbedenkliche Bauvorhaben keine Baugenehmigung benötigt wird (bspw. kleine Gartenlauben oder unüberdachte Stellplätze).
Jedes Bauvorhaben ist anders
Und jeder Bauherr auch. Vor dem Hintergrund der individuellen Gegebenheiten bei Bauherr und Grundstück kann mithilfe der vorgestellten Möglichkeiten der formale Weg zum eigenen Haus interessengerecht gestaltet werden.
