Die Einkommensteuererklärung ist für Immobilienbesitzer ein besonders komplexes Unterfangen. Denn neben den allgemeinen steuerlichen Pflichten kommen hier diverse Regelungen und Fallstricke hinzu, die es zu berücksichtigen gilt. Wer als Immobilienbesitzer seine Erklärung gewissenhaft und strategisch optimiert, kann eine Menge Steuern sparen – oder im schlechtesten Fall unvorhergesehene Nachzahlungen riskieren.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung korrekt angeben
Ein zentraler Aspekt für Immobilienbesitzer ist die korrekte Deklaration der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese gehören zu den sogenannten „sonstigen Einkünften“ und sind in der Steuererklärung zwingend anzugeben. Dabei sind sowohl die Mieteinnahmen als auch Nebenkostenabrechnungen relevant.
Wichtig ist hier, sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, von den Einnahmen abzuziehen. Dazu zählen Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Versicherungen sowie Verwaltungskosten. Immobilienbesitzer sollten daher alle Belege sorgfältig sammeln und aufbewahren, um diese Posten im Detail nachweisen zu können.
Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Berücksichtigung von Abschreibungen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes können über mehrere Jahre abgeschrieben werden, was die jährliche Steuerlast erheblich senken kann. In der Regel erfolgt diese Abschreibung linear mit einem Prozentsatz von zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Es gibt jedoch auch Sonderfälle, wie etwa die degressive Abschreibung, die unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Für denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude in Sanierungsgebieten können sich zudem erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten ergeben. Hier lohnt sich ein genauer Blick, um keine Steuervorteile zu verschenken.
Werbungskosten effektiv nutzen
Immobilienbesitzer können viele der sogenannten Werbungskosten steuerlich absetzen. Dabei handelt es sich um alle Ausgaben, die mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen. Hier einige Beispiele:
- Renovierungskosten: Kosten für Renovierungen und Modernisierungen sind vollständig absetzbar, wenn sie zur Erhaltung des Gebäudes dienen.
- Finanzierungskosten: Auch die Zinsen für ein Hypothekendarlehen sind als Werbungskosten abziehbar, nicht jedoch die Tilgung.
- Fahrtkosten: Fahrten zur Mietimmobilie, etwa für Reparaturen oder Besichtigungen, können ebenfalls berücksichtigt werden.
- Steuerberaterkosten: Die Ausgaben für einen Steuerberater können ebenfalls steuermindernd wirken, wenn sie sich auf die Immobilie beziehen.
Von besonderer Bedeutung ist die Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Herstellungskosten. Während Instandhaltungskosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind, müssen Herstellungskosten über die Jahre abgeschrieben werden. Hier hilft es, sich im Zweifel steuerlich beraten zu lassen, um den optimalen Abzug zu erreichen.
Steuervorteile bei der Eigennutzung
Bei selbst genutztem Wohneigentum gelten andere steuerliche Regeln. So können Immobilienbesitzer in der Regel keine Mieteinnahmen deklarieren oder Werbungskosten geltend machen. Es gibt jedoch spezielle Förderungen und Vorteile, etwa im Rahmen der Eigenheimzulage (sofern noch relevant) oder der energetischen Sanierung.
Wer energieeffizient baut oder saniert, kann von Steuervergünstigungen profitieren. Die Kosten für solche Maßnahmen sind teilweise als Sonderausgaben abziehbar. Auch Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhalt oder Modernisierung des selbst genutzten Wohnraums lassen sich bis zu einem gewissen Höchstbetrag steuerlich absetzen.
Besonderheiten bei Ferienwohnungen
Wer eine Ferienwohnung besitzt, die nur zeitweise vermietet wird, muss besonders sorgfältig vorgehen. Das Finanzamt prüft hier genau, ob tatsächlich eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder ob die Wohnung vorwiegend privat genutzt wird. Im Falle einer überwiegenden Eigennutzung kann es sein, dass Ausgaben nicht oder nur eingeschränkt abziehbar sind.
Um die Abzugsfähigkeit der Kosten zu erhalten, müssen Immobilienbesitzer eine konkrete Vermietungsabsicht nachweisen. Hier hilft es, ein Miettagebuch zu führen und gegebenenfalls Inserate und Buchungsanfragen zu dokumentieren. Die Grenze zwischen privater und gewerblicher Nutzung ist hier besonders scharf gezogen und kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben.
Herausforderungen bei der Steuererklärung
Wer bereits seine Einkommens– oder Lohnsteuererklärung online abgeben wollte und Erfahrungen mit der Steuerplattform Elster machen durfte, kennt die Tücken. Gerade für Immobilienbesitzer kann die Erstellung kompliziert sein, da es oft an Hilfestellungen für spezifische steuerliche Ersparnisse fehlt. Fachbegriffe und Vorberechnungen sind häufig schwer verständlich, was den Prozess erheblich erschwert.
Zum Glück gibt es mittlerweile browserbasierte Programme privater Anbieter, die eine Vielzahl an Tipps und Tricks zur Verfügung stellen. Diese Programme berücksichtigen die Komplexität des Immobilienbesitzes und können automatisiert Optimierungen vorschlagen. Am Ende kann die Erklärung sogar direkt an das Finanzamt übermittelt werden, was den Aufwand spürbar reduziert.
Ein Immobilienbesitzer, der sich in das Steuerrecht einarbeitet, hat die Chance, seine Steuerlast erheblich zu optimieren. Wer jedoch unsicher ist, sollte professionelle Hilfe in Anspruch nehmen oder moderne, intuitive Softwarelösungen nutzen, die eine Vielzahl an steuerlichen Vorteilen aufzeigen. In jedem Fall lohnt es sich, regelmäßig über Änderungen im Steuerrecht informiert zu bleiben, um keine Potenziale zu verschenken.
