Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland steht derzeit unter zunehmendem Druck. Zum Jahresende 2024 lag der Wohnungsbestand bei rund 43,8 Millionen Wohnungen – das waren etwa 0,5 Prozent beziehungsweise 238 500 Einheiten mehr als im Vorjahr. Innerhalb von zehn Jahren stieg der Bestand um rund 2,5 Millionen Wohnungen, was einem Zuwachs von etwa 6 Prozent entspricht. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach Wohnraum infolge von Zuwanderung, steigenden Haushaltszahlen und einer fortschreitenden Urbanisierung. Die Bevölkerung Deutschlands nahm im vergangenen Jahrzehnt um rund 5 Prozent zu, was sich unmittelbar auf die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes auswirkt.
Der Anteil der Haushalte mit Mietverhältnis liegt derzeit bei etwa 56 Prozent, während der Anteil von Wohneigentum bei rund 44 Prozent stagniert. Diese Kombination aus hoher Nachfrage und begrenztem Zuwachs beim Wohnungsangebot zeigt sich besonders in den Ballungsräumen. In Städten mit starkem Bevölkerungswachstum – wie etwa Mietwohnungen in Frankfurt, Berlin, München etc. – wird der Mangel an verfügbarem Wohnraum besonders deutlich. Dort konkurrieren viele Haushalte um ein immer kleiner werdendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen.
Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise in Deutschland steigen seit Jahren kontinuierlich, sowohl im Bestand als auch im Neubau. Im Jahr 2024 erhöhten sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt um etwa 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Mittelwert lag bei rund 9,70 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Im Neubausegment fiel die Entwicklung noch dynamischer aus: Im ersten Halbjahr 2025 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete für neu errichtete Wohnungen etwa 19,50 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg um mehr als 7 Prozent innerhalb eines Jahres.
Langfristig betrachtet hat sich das Mietniveau in Deutschland erheblich erhöht. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten im Bundesdurchschnitt um etwa 15 Prozent. In den Metropolen fällt dieser Zuwachs noch deutlicher aus. Insbesondere in Metropolen erreichen Neuvertragsmieten regelmäßig neue Höchststände. Die Preisschere zwischen ländlichen Regionen und Großstädten hat sich damit weiter geöffnet.
Neubau und Angebotssituation
Ein entscheidender Faktor für die angespannte Lage ist die rückläufige Bautätigkeit. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen lag 2024 bei rund 210.000 Einheiten – das entspricht einem Rückgang von etwa 45 Prozent gegenüber 2021. Auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ging deutlich zurück: Für 2024 wurden etwa 260.000 Fertigstellungen verzeichnet, 2025 werden voraussichtlich weniger als 230.000 erreicht.
Die gestiegenen Baukosten, hohe Grundstückspreise und die seit 2022 spürbare Zinswende erschweren vor allem den Bau von Mehrfamilienhäusern, die für den Mietwohnungsmarkt von zentraler Bedeutung sind. Viele Projekte wurden aufgeschoben oder gänzlich eingestellt, weil sie sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Diese Entwicklung führt zu einer Verknappung des Angebots, während die Nachfrage in den Städten unvermindert hoch bleibt.
Das resultierende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft die Mietpreisentwicklung weiter. Besonders in wachsenden Städten zeigen sich bereits Auswirkungen in Form von steigenden Angebotsmieten, längeren Suchzeiten und einem Rückgang an verfügbaren Wohnungen.
Regionale Unterschiede und Ballungsräume
Die Mietentwicklung variiert erheblich zwischen den Regionen. In großen Städten ist der Druck auf den Mietwohnraum besonders hoch. Neubauten verteuern sich dort deutlich schneller als Bestandswohnungen, wodurch sich die Preisschere weiter öffnet.
Auch in ländlichen Regionen steigen die Mieten – wenn auch auf niedrigerem Niveau. In wirtschaftlich wachsenden Gebieten Ostdeutschlands, etwa in Brandenburg oder Mecklenburg-Vorpommern, wurden zuletzt jährliche Mietsteigerungen von bis zu 10 Prozent verzeichnet. Diese Regionen profitieren von Zuzug aus den Metropolen, wo die Wohnkosten für viele Haushalte kaum noch tragbar sind.
Innerhalb der Städte selbst ist eine zunehmende Spreizung zwischen zentralen und peripheren Lagen zu beobachten. In begehrten Innenstadtquartieren liegen die Mieten oft doppelt so hoch wie in Randlagen. Diese Entwicklung führt zu sozialer Segregation: Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen werden zunehmend aus zentralen Stadtteilen verdrängt.
Folgen für Mietende und Wohnmarktstruktur
Die steigenden Mieten und das knappe Angebot wirken sich spürbar auf die Wohnkostenbelastung der Haushalte aus. Durchschnittlich geben Mieterinnen und Mieter in Deutschland rund 27 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete aus – in den Metropolen liegt der Anteil häufig über 35 Prozent. Besonders betroffen sind Familien mit mittlerem Einkommen sowie Alleinerziehende, die in den Städten kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden.
Mietende Haushalte verfügen im Durchschnitt über etwa 69 Quadratmeter Wohnfläche, bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 Personen. Durch die steigenden Kosten kommt es zunehmend zu einem Rückgang der Wohnfläche pro Kopf. Zugleich gewinnt der Bestand an Bedeutung: Mieterinnen und Mieter mit älteren Verträgen profitieren von vergleichsweise niedrigen Mieten, während Neuvertragsmieten teils deutlich darüberliegen. Dieses Gefälle führt dazu, dass viele Haushalte ihre Wohnung nicht mehr wechseln, um eine Mietsteigerung zu vermeiden – ein Effekt, der die Marktbeweglichkeit zusätzlich hemmt.
Herausforderungen und Handlungsfelder
Die strukturellen Probleme des deutschen Mietwohnungsmarktes machen politische und wirtschaftliche Gegenmaßnahmen notwendig. Zu den wichtigsten Herausforderungen zählen die Stärkung des Neubaus, die Stabilisierung der Baukosten sowie die Schaffung von Anreizen für Investitionen in den Mietwohnungsbau. Auch die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus bleibt ein zentrales Thema, um Haushalte mit geringerem Einkommen zu entlasten.
Darüber hinaus werden Maßnahmen wie die Umnutzung leerstehender Gewerbeflächen, die Nachverdichtung innerstädtischer Gebiete und eine Beschleunigung von Genehmigungsverfahren diskutiert. Kurzfristig dürften diese Ansätze jedoch nur begrenzt Wirkung zeigen. Eine Entspannung der Lage ist frühestens mittelfristig zu erwarten, insbesondere wenn sich die Rahmenbedingungen für Baufinanzierungen verbessern.
Perspektive für die kommenden Jahre
Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Deutschland deuten darauf hin, dass das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Eine spürbare Entlastung ist kurzfristig kaum zu erwarten. Zwar könnten sinkende Zinsen und neue Förderprogramme den Wohnungsbau wieder beleben, doch dürften diese Effekte erst mit zeitlicher Verzögerung wirksam werden.
Langfristig wird sich die Kluft zwischen Neubau- und Bestandsmieten voraussichtlich weiter vergrößern. Neue Projekte starten aufgrund hoher Baukosten auf einem hohen Mietniveau, während Bestandswohnungen vergleichsweise stabil bleiben. Große Städte dürften auch in den kommenden Jahren überdurchschnittlich hohe Mieten aufweisen.
Für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft bleibt es eine zentrale Aufgabe, die Balance zwischen sozialer Gerechtigkeit, wirtschaftlicher Tragfähigkeit und ausreichender Wohnraumversorgung zu sichern. Nur wenn es gelingt, Angebot und Nachfrage in Einklang zu bringen und gleichzeitig den Bestand zu erhalten, kann sich der Mietwohnungsmarkt in Deutschland langfristig stabilisieren.