Deutschland bleibt ein Land der Mieter – und der Abstand zum Wohneigentum wird offenbar größer. Nach einer aktuellen Untersuchung des Pestel-Instituts lebten 2025 nur noch 43,5 Prozent der privaten Haushalte im selbst genutzten Wohneigentum. Damit ist die Quote auf den niedrigsten Stand seit rund 20 Jahren gefallen. Im europäischen Vergleich befindet sich Deutschland damit nach Angaben der Studie am unteren Ende.
Die Entwicklung ist bemerkenswert, weil der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weiterhin verbreitet ist. Das Problem liegt zunehmend weniger beim Interesse als bei der Finanzierung.
Baukosten steigen deutlich schneller als Verbraucherpreise
Als wichtige Ursachen nennt die Studie hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und die Entwicklung der Wohnungsbaupolitik. Besonders deutlich wird die Verschiebung im langfristigen Vergleich: Seit dem Jahr 2000 sollen die Herstellungskosten für Wohnungen um rund 160 Prozent gestiegen sein. Die allgemeinen Verbraucherpreise legten im gleichen Zeitraum um etwa 64 Prozent zu.
Hinzu kommt die Zinswende der vergangenen Jahre. Niedrige Bauzinsen hatten hohe Immobilienpreise lange zumindest teilweise kompensiert. Bei höheren Zinsen verteuert sich dagegen die monatliche Finanzierung erheblich – selbst wenn Kaufpreise stagnieren oder regional zurückgehen.
Eigenkapital wird zur entscheidenden Hürde
Besonders schwierig ist der erstmalige Immobilienerwerb. Eine weitere Untersuchung von LBS und empirica zeigt, dass 2025 lediglich 5,7 Prozent der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren über ausreichend Ersparnisse verfügten, um die dort zugrunde gelegten Eigenkapitalanforderungen für eine typische Immobilie zu erfüllen. Vor 15 Jahren waren es noch fast zehn Prozent.
Neben einem Anteil des Kaufpreises müssen Käufer auch Erwerbsnebenkosten finanzieren. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler können den notwendigen Kapitalstock erheblich erhöhen. Das macht den Einstieg insbesondere für Haushalte schwierig, die nicht auf bereits vorhandenes Vermögen zurückgreifen können.
Jüngere Haushalte bleiben besonders häufig Mieter
Die Folgen zeigen sich deutlich zwischen den Generationen. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen leben der Pestel-Untersuchung zufolge zur Miete. Auch Daten des Statistischen Bundesamtes weisen darauf hin, dass die Eigentumsbildung bei jüngeren und mittleren Altersgruppen gegenüber früheren Vergleichsjahrgängen an Dynamik verloren hat.
Damit kann sich der Zeitpunkt des ersten Immobilienkaufs weiter nach hinten verschieben. Das hat langfristige Auswirkungen, denn wer später Eigentum erwirbt, hat weniger Zeit, eine Finanzierung bis zum Ruhestand abzuschließen.
Wohneigentum wird zunehmend zur Vermögensfrage
Sinkende Immobilienpreise allein dürften das Problem daher kaum lösen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kauf- beziehungsweise Baukosten, Zinsen, Einkommen und verfügbarem Eigenkapital. Gerade Letzteres entwickelt sich zu einer hohen Eintrittsschwelle.
Die niedrige Eigentumsquote ist deshalb mehr als eine Momentaufnahme des Immobilienmarktes. Sie zeigt, wie schwierig der Vermögensaufbau über selbst genutztes Wohneigentum für jüngere Haushalte geworden ist. Ohne Veränderungen bei Baukosten, Finanzierung und Erwerbsnebenkosten könnte sich dieser Trend fortsetzen. Das Statistische Bundesamt sieht auf Basis seiner längerfristigen Auswertungen ebenfalls das Risiko einer weiter rückläufigen Eigentumsquote, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht verändern.